Dans le cadre du mécanisme de la location-accession à la propriété immobilière, l’accédant commence par louer son logement pendant une période définie dans un contrat (plusieurs années en général). Après cette période de jouissance, il peut exercer son option d’achat et devenir propriétaire du bien immobilier. Ce mécanisme est particulièrement avantageux, notamment lorsqu’il est utilisé dans le cadre de l’acquisition d’un logement social. Zoom sur les avantages de la location-accession.
Accéder facilement à la propriété
Le premier avantage de la location-accession est de permettre d’accéder progressivement, et plus facilement, à la propriété. Une location-accession peut être mise en place sur différents types de biens : un bien immobilier individuel ou collectif (une maison ou un appartement), à usage d’habitation ou à usage mixte. Il peut également s’agir d’un bien en construction, neuf ou ancien.
Louer son logement en commençant à financer son acquisition
Avant toute chose, le vendeur (un organisme social) et le locataire-accédant signent un contrat de location-accession devant un notaire (il s’agit d’un acte authentique). Ce contrat doit comporter plusieurs mentions obligatoires, qui lui permettent d’encadrer et de définir les modalités de la location-accession.
Pendant la période de jouissance, l’accédant occupe le bien au même titre qu’un locataire. Il verse un loyer au propriétaire (la fraction locative), et doit répondre aux mêmes obligations qu’un simple locataire (assurance, entretien du bien, petites réparations…).
Mais pendant cette période, le locataire commence également à financer une partie de l’acquisition de son logement. En effet, en plus de son loyer, il verse certaines sommes supplémentaires au vendeur. On appelle cette sorte d’épargne la « fraction acquisitive ». Elle correspond en fait au paiement anticipé d’une partie du prix de vente du bien immobilier.
Garder la liberté d’acheter ou non
Au terme de cette période de location, le locataire-accédant peut choisir d’acheter – ou non – son logement. S’il décide d’en devenir propriétaire, il doit verser au vendeur le solde du prix de vente du bien. Il s’agit du prix de vente mentionné dans le contrat de location-accession, diminué des sommes déjà versées pendant la location du bien.
En revanche, le locataire-accédant est également libre de renoncer à son option d’achat. S’il ne l’exerce pas (et refuse finalement d’acheter son logement), le vendeur lui restitue la totalité de la fraction acquisitive. Il peut parfois retenir une indemnité (sauf si le logement relève du dispositif PSLA).
Ce mécanisme avantageux est surtout utilisé pour acquérir un logement HLM (habitation à loyer modéré). En effet, financé grâce au prêt social location-accession (PSLA), il permet aux ménages disposant de revenus modestes de devenir plus facilement propriétaires de leur logement. D’autre part, ce prêt social offre également d’autres avantages.
Profiter des avantages du PSLA
Conventionné par l’État, le PSLA (prêt social location-accession) a pour objectif de permettre aux foyers aux revenus les plus modestes d’acheter leur logement. Accordé sous conditions de ressources, il doit servir à financer l’acquisition d’un logement neuf, destiné à devenir la résidence principale de l’acheteur. En plus de faciliter l’accès à la propriété (sans apport), le PSLA permet également de profiter de garanties, et d’avantages fiscaux et financiers non négligeables.
Des garanties pour le locataire-accédant
Dans le cadre d’une location-accession avec PSLA, le locataire-accédant (l’emprunteur) peut profiter de deux types de garanties. Également regroupées sous la notion de « sécurisation HLM », ces garanties sont visées par l’article R.331-76-5-1 du Code de la construction et de l’habitation.
La garantie de relogement
L’accédant peut actionner cette garantie pendant la période de location de son bien immobilier, à tout moment. Il peut également demander à être relogé au moment de la vente, s’il n’exerce pas son option d’achat.
Dans les six mois de la date de la levée d’option, le vendeur doit lui soumettre trois offres de relogement, par lettre recommandée avec accusé de réception. Ces offres doivent correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire (surface, nombre de pièces, localisation, montant du loyer…).
Le locataire dispose d’un mois pour les étudier, à compter de la dernière offre. S’il refuse les trois offres, il perd son droit d’occupation du logement et doit quitter les lieux. S’il accepte l’une des propositions de relogement, le locataire continue à payer une indemnité d’occupation en attendant son déménagement. Cette indemnité est égale au montant de la redevance initiale, diminuée de la somme dédiée à l’acquisition.
La garantie de rachat
L’acheteur peut mettre en œuvre cette garantie pendant 15 ans, à compter de la date d’acquisition de son logement. Il doit l’actionner dans l’année qui suit l’apparition de l’un des évènements suivants :
- un décès (notamment celui d’un descendant faisait partie du foyer) ;
- une invalidité ;
- une mutation professionnelle (imposant un trajet de plus de 70 km entre le domicile et le nouveau lieu professionnel) ;
- une période de chômage (pendant plus d’un an, attestée par l’inscription au Pôle Emploi) ;
- un divorce ou la rupture d’un Pacs (pacte civil de solidarité) ;
- un mariage ou la conclusion d’un Pacs ;
- la naissance d’un enfant.
Le vendeur (opérateur social) doit alors racheter le logement en question. Si la garantie de rachat est mise en jeu dans les 5 ans qui suivent la date de levée d’option, le prix de rachat est égal au prix de vente du logement. Si cette garantie est actionnée de la 6ème à la 15ème année qui suivent la date de levée d’option, le prix de rachat est égal au prix de vente, minoré de 2,5% par année écoulée.
Des conditions financières et fiscales avantageuses
Devenir propriétaire dans le cadre d’un programme immobilier en PSLA permet également de profiter d’avantages financiers et fiscaux.
Des avantages financiers
Tout d’abord, la location-accession avec PSLA est la plupart du temps utilisée pour financer l’acquisition d’un logement neuf. Elle permet donc de profiter de frais de notaire réduits (3 % maximum du prix de vente du bien).
Pendant la période de location, mais aussi pendant le remboursement des mensualités de prêt, l’accédant peut continuer à percevoir ses allocations et aides au logement (APL, ALS et ALF). Les mensualités de remboursement du PSLA sont également encadrées. Leur montant ne doit pas dépasser le montant de la dernière redevance payée pendant la phase de location. Néanmoins, ce montant ne prend pas en compte le coût d’assurance de prêt.
Le prix de vente du bien acquis grâce à un PSLA est également plafonné. Le vendeur (opérateur HLM) ne doit en effet pas dépasser certains plafonds. Ces plafonds dépendent de la situation géographique du logement social (zone A bis, A, B1, B2 ou C). Le prix de vente du logement est ensuite fixé en fonction de sa surface habitable, à laquelle on ajoute la surface de la moitié de ses surfaces annexes.
En plus de ces avantages financiers et fiscaux, il est enfin possible de cumuler le prêt social location-accession avec d’autres aides financières et prêts complémentaires. Le locataire-accédant peut par exemple bénéficier d’un PAS (prêt d’accession sociale) ou d’un PTZ (prêt à taux zéro).
Des avantages fiscaux
Si le locataire-accédant lève l’option d’achat dans les 5 ans de l’achèvement du bien, le prix de vente du logement est soumis à une TVA au taux réduit de 5,5 %. Pour pouvoir en profiter, l’accédant doit acheter le bien pour en faire sa résidence principale, au risque de devoir reverser le différentiel de TVA à l’État.
Ce type de financement permet également de profiter d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans sur le logement. Ce délai court à compter de l’année qui suit celle de son achèvement. Le locataire-accédant qui achète son logement profite donc d’une durée d’exonération plus ou moins longue, jusqu’à expiration du délai de 15 ans.
Un logement neuf
Même si ce mécanisme peut aujourd’hui être utilisé pour financer l’acquisition d’un logement existant (sous conditions de travaux), la location-accession avec PSLA permet en général de devenir propriétaire d’un logement neuf (ou en VEFA). Or, ce type de bien répond forcément aux dernières normes environnementales, et aux dernières exigences en matière de performances énergétiques.
Le locataire-accédant n’a aucuns travaux à prévoir avant de pouvoir habiter son logement. Il profite d’une habitation bien isolée, conformes aux dernières réglementations thermiques. Grâce à son bon rendement énergétique, il permet de réaliser des économies sur sa facture d’électricité. Dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier dans un programme neuf, les charges de copropriété sont également moins élevées (aucuns travaux à prévoir pendant une certaine période).
Le locataire-accédant profite enfin de toutes les garanties constructeur en cours : garantie de parfait achèvement, garantie biennale de bon fonctionnement et garantie dommages-ouvrages (ou garantie décennale).
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