Comment acheter un logement social en VEFA ?

Proposés à des loyers modérés, les logements sociaux permettent aux foyers les plus modestes de se loger. Mais les logements HLM sont également proposés à la vente. Alors comment acheter un logement social en VEFA ? Comment se déroule ce type de vente ? Et quels sont les avantages de la VEFA ?

Qu’est-ce qu’une VEFA ?

Selon les dispositions de l’article 1601-3 du Code civil (reprises dans le Code de la construction et de l’habitation), la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat par lequel :

le vendeur transfère immédiatement la propriété du sol et des constructions existantes à l’acquéreur ;
l’acquéreur devient propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de leur exécution. Il en paye le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux ;
le vendeur reste maître de l’ouvrage jusqu’à la fin des travaux (et la livraison à l’acquéreur).

Déroulement de la vente en l’état futur d’achèvement

Il existe plusieurs façons d’acheter un logement social. Dans le cadre de l’achat d’un logement social en VEFA, c’est l’organisme HLM qui prend l’intégralité des démarches en charge. Le vendeur s’engage à construire le logement et à le livrer à une date précise, à un prix convenu en amont. La VEFA comporte deux étapes bien distinctes.

1ère étape : signature du contrat de réservation (ou contrat préliminaire)

Dans le cadre d’une VEFA, l’acquéreur du logement commence par signer un contrat de réservation avec le vendeur. En échange, il doit verser un dépôt de garantie sur un compte bloqué. Le montant de ce dépôt de garantie est égal à :

5 % du prix de vente si le délai de réalisation de la vente est inférieur à un an ;
2 % du prix de vente si le délai de réalisation de la vente est compris entre un an et deux ans.

Sous peine de nullité, le contrat de réservation doit comporter certaines mentions obligatoires :

la désignation du bien :
- la surface habitable en mètres carrés (recalculée de manière précise une fois la construction achevée) ;
- le nombre de pièces principales ;
- les pièces de service, dégagements et éventuelles dépendances ;
- la situation du logement dans l’immeuble ou le lotissement (son étage par exemple) ;
la qualité de la construction : annexée au contrat de réservation, une note technique décrit notamment la qualité et la nature des matériaux et des éléments d’équipements du bien ;
le montant du dépôt de garantie versé ;
le prix de vente du logement et ses éventuelles modalités de révision ;
les éventuels prêts que le promoteur fait obtenir à l’acquéreur ;
le délai d’exécution des travaux ;
la date de signature du contrat de vente définitif ;
les conditions légales relatives au dépôt de garantie.

Plusieurs documents doivent également être annexés au contrat de réservation :

le plan coté du logement : pour visualiser l’agencement du bien, l’emplacement et la taille des pièces… ;
le plan de masse de l’immeuble : pour visualiser l’implantation des bâtiments sur le terrain ;
le plan des façades : pour évaluer l’aspect général extérieur de la construction ;
un état des risques naturels et technologiques.

Une fois signé par les deux parties (le vendeur et l’acheteur), le contrat de réservation est remis à l’acheteur, ou envoyé par courrier (avec accusé de réception). À compter du lendemain de cette présentation, ce dernier dispose d’un délai de rétractation de dix jours. S’il renonce finalement à acheter le logement, il doit en informer le vendeur par lettre recommandée avec avis de réception (ou par tout moyen). Le vendeur lui restitue son dépôt de garantie, sans aucune pénalité ni retenue.

2ème étape : signature du contrat de vente définitif

Une fois le programme de construction établi, les travaux peuvent débuter. C’est à ce moment-là que le contrat de vente définitif est signé.

Acte authentique (signé devant notaire), le contrat de vente doit comporter certaines clauses obligatoires :

la description détaillée du logement : surface habitable en m2, nombre de pièces, pièces annexes… ;
sa situation exacte dans l’immeuble ou le lotissement ;
la date de livraison du bien ;
le montant du prix de vente et ses éventuelles conditions de révision ;
une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire pour l’acheteur ;
les garanties d’achèvement des travaux et / ou de remboursement ;
l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux.

Pendant la construction

Après la signature du contrat de vente, la propriété du bien est transférée à l’acheteur au fur et à mesure de l’avancement des travaux. En échange, il procède au règlement du prix de vente du bien, également de manière progressive.

En règle générale, le contrat prévoit le règlement de :

35 % du prix de vente à l’achèvement des fondations ;
35 % à la mise « hors d’eau » (qui correspond à la pose de la toiture) ;
25 % à l’achèvement du logement ;
5 % à la livraison du bien (remise des clés à l’acheteur).

À la livraison du logement

Une fois les travaux de construction achevés, l’acheteur est convoqué par le vendeur pour la livraison du logement. Un procès-verbal est établi, pour constater l’achèvement des travaux, leur bonne exécution et leur conformité. En cas de désordres ou de défauts de conformité, le PV mentionne des « réserves ».

À compter de la livraison du logement, l’acheteur a un mois pour notifier au vendeur les vices et défauts de conformité apparents (qui n’ont pas été mentionnés dans le procès-verbal). Le vendeur dispose alors d’un an pour les réparer.

Pourquoi acheter un logement social en VEFA ?

Devenir propriétaire d’un logement HLM en VEFA présente plusieurs avantages.

Pour devenir propriétaire d’un logement neuf

La vente en l’état futur d’achèvement permet en effet de :

devenir propriétaire d’un logement neuf ;
choisir les finitions du logement : le type de sol (carrelage, parquet, béton…), la couleur des peintures murales, le type de faïence dans la salle de bain, l’agencement de la cuisine… ;
vivre dans un logement confortable et peu énergivore, qui répond aux dernières normes en matière de performances énergétiques (normes thermiques, électriques, acoustiques…).

L’achat d’un logement neuf permet également de profiter de frais de notaire réduits (2 à 3 % du prix de vente, contre environ 8 % dans l’ancien).

Pour bénéficier des garanties du neuf

La vente en l’état futur d’achèvement permet surtout de profiter de toutes les garanties des constructions neuves :

garantie de parfait achèvement : au cours de l’année qui suit la réception, l’entreprise qui a réalisé les travaux doit réparer tous les désordres et les défauts signalés par l’acheteur ;
garantie de bon fonctionnement (ou garantie biennale) : pendant les 2 ans qui suivent la réception, l’entreprise qui a réalisé les travaux doit réparer ou remplacer les éléments d’équipement (dissociables, démontables et remplaçables sans détériorer le support) qui ne fonctionnent pas correctement ;
garantie décennale : l’entreprise doit réparer les dommages qui surviennent dans les 10 ans de la réception des travaux (il s’agit ici des dommages qui compromettent la solidité du bâti, ou qui le rendent inhabitable ou impropre à sa destination) ;
assurance dommage-ouvrage : obligatoire pour toute personne qui fait réaliser des travaux de construction, elle permet d’être remboursé rapidement en cas de sinistre. L’assurance dommage-ouvrage couvre la totalité des travaux de réparation relevant de la garantie décennale.

Pour profiter des avantages de l’achat d’un logement social

Acheter un logement social (qu’il s’agisse d’un logement déjà construit, en VEFA, en location-accession…) permet d’accéder à des avantages supplémentaires :

un prix de vente encadré, inférieur aux prix du marché ;
un taux de TVA réduit à 5,5 %, sous conditions de revenus et de localisation géographique du bien ;
des aides financières et des prêts avantageux : PAS (prêt accession sociale), PTZ (prêt à taux zéro), prêt Action Logement, prêts aidés et subventions de l’État (PLUS, PLAI, PLS)… ;
d’autres garanties :
- la garantie bailleur : pendant 15 ans, l’organisme vendeur s’engage à racheter le logement social au même prix si l’acheteur ne peut plus rembourser son prêt (garantie de rachat). Grâce à la garantie de relogement, l’acheteur peut également être relogé dans le parc immobilier du bailleur social ;
- l’assurance revente : pendant les 10 ans qui suivent son acquisition, l’organisme HLM s’engage à compenser l’éventuelle décote du bien lors de sa revente.

Où trouver des logements HLM à vendre ?

Vous souhaitez acheter un logement social en VEFA ? Contrairement à une demande de location, il n’existe pas de procédure particulière à suivre pour devenir propriétaire d’un logement social.

Vous pouvez commencer par vous rapprocher de votre mairie (ou des mairies des communes qui vous intéressent). Demandez-leur le nom des bailleurs sociaux de leur secteur géographique, et renseignez-vous sur les projets de construction de programmes neufs en cours.

Vous pouvez ensuite vous rendre sur les sites internet des organismes HLM, pour consulter leurs offres de logements sociaux à vendre. Pour faciliter vos démarches et votre recherche, monbailleur.fr regroupe toutes les annonces des bailleurs sociaux de votre région.

Consultez directement les annonces d’appartements et de maisons mis en vente par les bailleurs sociaux sur notre site. Renseignez vos critères sur notre moteur de recherche (type de bien, localisation, surface, budget…), et trouvez le logement social neuf qui correspond parfaitement à vos attentes. Comparez toutes les offres de logements HLM à vendre et contactez facilement les bailleurs.