Réalisée à l’initiative de la Fédération des OPH (Offices publics de l’habitat), une étude détaille les dernières évolutions sur le marché des logements sociaux, entre 2009 et 2020. Répartition du parc immobilier, taux d’occupation, profil des locataires… Zoom sur les dernières mutations et les nouveaux besoins du secteur.
L’évolution du secteur en dix ans
Publiée en avril 2022, l’étude a été réalisée en début d’année par un cabinet de conseil, à la demande de la Fédération des Offices publics de l’habitat. Elle se fonde principalement sur les données actuelles en matière d’occupation du parc des OPH en France (par commune), et compare les évolutions du secteur entre 2009 et 2020. L’étude répertorie environ 2 millions de logements construits et gérés par les Offices HLM, largement répartis sur l’ensemble du territoire (dans toutes les zones). Construits pour la plupart avant les années 1970 (plus d’un tiers des immeubles), il s’agit principalement de logements familiaux. Aujourd’hui, l’offre reste toujours très inférieure à la demande, particulièrement en zone tendue et pour les petites surfaces (studio ou T2).
Ces logements accueillent aujourd’hui près de 5 millions d’habitants aux situations socio-professionnelles variées avec, selon l’étude, de plus en plus de personnes dans une situation précaire. Aujourd’hui, ces derniers représentent en effet près d’un tiers des nouveaux locataires. En dix ans, le profil des habitants des OPH a fortement évolué : les locataires sont en majorité des personnes majeures, sans emploi (ou aux revenus faibles à moyens). On retrouve de plus en plus de personnes seules, et âgées (avec un âge moyen en progression constante, et une nette hausse des plus de 65 ans). Les familles sont de moins en moins nombreuses, avec une nette augmentation des familles monoparentales. Ces dynamiques sont encore plus marquées dans les QPV (Quartiers prioritaires de la ville), même si ces quartiers accueillent globalement une population plus jeune.
Les loyers pratiqués dans le parc immobilier des OPH restent beaucoup plus bas que ceux du parc privé (en Île-de-France, on constate une différence de moins 66 %). Les loyers sont aussi plus faibles que ceux de l’ensemble du parc HLM (environ moins 10 %). Le coût du logement est par ailleurs fortement diminué grâce aux APL (aides personnelles au logement), aujourd’hui considérées comme un instrument très puissant d’équité sociale.
Quelles adaptations futures ?
Après l’analyse des évolutions et de l’état du secteur actuel, l’étude établit plusieurs recommandations. Évolution des modes de vie, nouvelles attentes et nouveaux besoins, transformation de la composition des foyers… Pour répondre à ces changements et aux spécificités de chaque territoire, plusieurs adaptations sont en effet nécessaires.
L’étude recommande d’abord de construire massivement des logements à bas prix, pour répondre à la pénurie de logements sociaux dans les zones tendues. L’objectif est de construire en priorité des petites surfaces, tout en mettant en place des mesures fiscales adaptées (une réduction de la TVA, des subventions de l’État…). En zone détendue (où l’offre suffit à répondre à la demande), elle préconise de rénover et de moderniser le parc social existant, pour l’adapter aux besoins et aux modes de vie actuels (démolitions des immeubles vétustes, rénovations énergétiques, implantation d’espaces extérieurs et d’îlots de verdure, création de résidences pour personnes âgées…).