En France, le secteur HLM est particulièrement dynamique : il permet en effet de loger 10 millions de personnes, dans plus de 5 millions de logements sociaux. Chaque année, le ministère du Logement, le Commissariat général au développement durable (CGDD) et l’Union sociale pour l’habitat (USH) publient les derniers chiffres du logement social.
Ces chiffres clés permettent d’évaluer l’évolution de l’offre et de la demande de logement social. Ils facilitent également l’analyse de l’état et de l’occupation du parc social français.
À quoi ressemble le parc social locatif français aujourd’hui ?
Si les logements sociaux sont aujourd’hui plus récents et de qualité, leur répartition est encore inégale sur le territoire français. Les logements proposés sont en grande majorité des logements collectifs (appartements), pour des familles monoparentales aux ressources modestes.
Quels types de logements sociaux ?
Au 1er janvier 2020, les bailleurs sociaux possèdent plus de 5 millions de logements (+ 1,3 % en un an), avec :
- 4,7 millions de logements locatifs, collectifs et individuels ;
- 0,3 million de logements-foyers (immeubles qui comportent des locaux privatifs, des locaux communs meublés et parfois certains services annexes).
Il s’agit principalement d’habitations récentes et urbaines : 32 % des logements HLM ont été construits après 1990.
Les derniers chiffres du logement social confirment que la répartition des logements HLM ne correspond pas à l’état du marché immobilier français. En effet, on retrouve 84 % de logements collectifs et 16 % de logements individuels dans le parc immobilier HLM. Or, en France, le parc immobilier complet compte seulement 43 % de logements collectifs, contre 57 % de logements individuels.
Les logements sociaux proposés sont également de plus petite taille. On ne retrouve par exemple que 8 % de logements HLM de 5 pièces et plus, alors que ces logements représentent 35 % du parc immobilier complet en France. Dans le parc social, 37 % des logements sont des 3 pièces, contre 21 % dans le parc total.
Où les trouve-t-on ?
S’ils sont présents sur l’ensemble du territoire, la répartition des logements sociaux reste inégale entre les régions.
On retrouve par exemple 23 à 26 % de logements sociaux en Ile-de-France, alors qu’ils ne représentent que 0 à 15 % du marché immobilier en Nouvelle-Aquitaine ou en PACA (Provence-Alpes-Côte d’Azur). Dans le Grand Est ou en Normandie, 15 à 23 % des logements sont des habitations à loyer modéré. La moitié des logements HLM se situent aujourd’hui en Auvergne-Rhône-Alpes, dans les Hauts-de-France et en Ile-de-France.
Même si le nombre de constructions augmente chaque année, et que le parc social progresse, la moitié des programmes immobiliers de 2019 se concentre dans trois régions :
- + 25 % de logements sociaux en Ile-de-France ;
- + 12 % en Auvergne-Rhône-Alpes ;
- + 10 % en Occitanie.
Enfin, près d’un logement social sur trois se trouve dans un QPV (Quartiers prioritaires de la politique de la ville).
Pour quels types d’occupants ?
Aujourd’hui, 18 % des ménages français louent un logement HLM (58 % sont propriétaires et 25 % louent un logement privé). Cela représente environ 10 millions de personnes.
Les logements sociaux sont attribués sous conditions de ressources, aux ménages disposant de revenus modestes :
- plus d’un logement social sur quatre est loué à un foyer aux revenus inférieurs à 20 % des plafonds de ressources (ces plafonds dépendent de la localisation du logement et du nombre de personnes composant le foyer) ;
- 60 % des ménages logés en HLM ont des revenus inférieurs à 60 % des plafonds.
Lorsque l’on compare la composition des foyers qui occupent des logements HLM à la composition de la population française, un déséquilibre apparaît. Les familles monoparentales sont en effet sur-représentées : 21 % d’entre elles sont en effet logées dans le parc locatif social, alors qu’elles ne représentent que 10 % de la population totale. D’autre part, un tiers des locataires HLM vit en dessous du seuil de pauvreté, alors qu’au total, il n’y a que 14 % des foyers qui ne disposent que de ressources aussi faibles en France.
La demande de logement social en France en 2020
Même si le parc social continue d’augmenter, la demande est toujours forte, qu’il s’agisse de devenir locataire ou propriétaire d’un logement HLM.
Le marché locatif
Aujourd’hui, un tiers des ménages en France peut accéder à un logement social. Fin 2019, environ 2 millions de demandes de logement social n’étaient pas encore pourvues : parmi ces demandes, 700 000 émanaient de foyers déjà locataires d’un logement HLM.
En 2019, les bailleurs sociaux ont construit 73 000 logements HLM neufs (et logements-foyers). Ils en ont acheté et rénové 6 000, et acquis sans travaux 5 500. Après le départ de leurs locataires, 10 % des logements du parc social ont également été remis sur le marché.
Les logements sociaux vacants (non loués ou vacants suite à un projet de démolition et de travaux) représentent quant à eux 4,6 % du parc global : le taux de vacance dépend fortement du secteur géographique.
L’accession à la propriété
L’accession sociale à la propriété offre certaines garanties, dont une garantie de rachat en cas d’accident (ou d’autre évènement imprévisible de la vie).
En 2019, les opérateurs sociaux ont vendu :
- 14 600 de leurs logements destinés à des accédants ;
- 10 000 de leurs logements loués, à leurs locataires initiaux ou à d’autres personnes physiques.
Plus de 100 000 logements étaient en cours de commercialisation à la fin de l’année.